Разъяснение от 24.09.2004 г № 04-06/1645

О правильности применения норм гражданского и земельного законодательства

В связи с поступающими запросами о правильности применения норм гражданского и земельного законодательства Государственная регистрационная палата при Министерстве юстиции Республики Башкортостан и Государственный комитет Республики Башкортостан по земельным ресурсам и землеустройству разъясняют следующее.
1.О применении п. 4 статьи 3-ФЗ
"О введении в действие Земельного кодекса РФ"
На основании п. 4 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" граждане Российской Федерации, имеющие в фактическом пользовании земельные участки с расположенными на них жилыми домами, приобретенные ими в результате сделок, совершенных до вступления в силу Закона СССР от 6 марта 1990 года "О собственности в СССР" (1 июля 1990 г.), а в соответствии со статьей 10 Закона Республики Башкортостан "О регулировании земельных отношений в Республике Башкортостан" от 05.01.2004 N 59-з - до вступления в силу Земельного кодекса РФ (30 октября 2001 г.), но которые не были надлежаще оформлены и зарегистрированы, имеют право зарегистрировать право собственности на указанные земельные участки по правилам, установленным пунктом 5 статьи 20 Земельного кодекса РФ.
Согласно Постановлению Президиума Верховного суда РФ от 24.12.2003 (Бюллетень ВС РФ N 3 за март 2004 г.) под сделками в данном случае понимаются любые действия, которые привели к правомерному пользованию земельным участком.
Согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ принципом земельного законодательства является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Поэтому во всех случаях, когда осуществляется правомерное пользование земельным участком или стоящим на нем домом, возникает право на бесплатное приобретение в собственность земельного участка в порядке п. 5 ст. 20 ЗК РФ.
Документально правомерность пользования земельным участком может подтверждаться: решением полномочного органа о предоставлении земельного участка (в том числе без определения вида права на котором предоставлялся земельный участок) для индивидуального жилого дома или ведения личного подсобного хозяйства, выписками из земельно-шнуровых и похозяйственных книг сельских Советов, свидетельством о праве на наследство жилого дома, техническим паспортом на строение с отсутствием записи о самовольной постройке основного строения, другими документами, свидетельствующими о добросовестном приобретении в установленном действующим на тот момент законодательством земельного участка или жилого дома.
Предоставление земельного участка в собственность оформляется решением соответствующего органа власти, в котором должна быть приведена ссылка на приведенные в предыдущем абзаце документы, подтверждающие факт того, что земельный участок является ранее учтенным (для бесплатного приобретения в собственность земельного участка в порядке п. 5 ст. 20 ЗК РФ).
2.О площадях земельного участка
Данный вопрос, требующий разъяснения, касается случаев, когда площадь земельного участка по правоустанавливающему (правоудостоверяющему) документу отличается от площади земельного участка, которая установлена при проведении межевания (инвентаризации) земельного участка. Обычно в таких случаях принимается решение о дополнительном предоставлении (при расхождении площади фактического использования в большую сторону от площади по документам). Ситуация усугубляется вопросами о том, на каком праве предоставлять дополнительную площадь (например, если первоначальный участок предоставлялся на праве пожизненного наследуемого владения) и на каких условиях (платно или бесплатно).
Расхождение в площадях может быть вызвано следующими причинами:
1) самовольный захват,
2) уточненное вычисление площади земельного участка в прежних границах.
Следует отметить, что пунктом 8 Положения о проведении территориального землеустройства, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 7 июня 2002 г. N 396, в соответствии с Федеральным законом "О землеустройстве" технические условия и требования проведения землеустройства при образовании новых и упорядочении существующих объектов землеустройства, а также межевании объектов землеустройства устанавливаются Федеральной службой земельного кадастра России.
При межевании практически невозможно абсолютно точно установить на местности проектные границы в соответствии с решением (или повторить результаты предыдущих съемок), поэтому предусмотрено допустимое расхождение, размер которого рассчитывается по специальной формуле и зависит от площади земельного участка.
Если размер расхождения меньше допустимого, за окончательное значение площади принимается вычисленная площадь (предполагается, что раньше координирование поворотных точек земельного участка в принятой для ведения государственного земельного кадастра системе координат не проводилось).
Если размер расхождения больше допустимого, выясняются причины расхождения.
При выявлении факта самозахвата землепользователь обязан привести свои границы в соответствие с правоустанавливающими (правоудостоверяющими) документами или оформить в установленном порядке документы о дополнительном предоставлении земель.
Однако факта самозахвата может быть и не выявлено. При анализе вопроса необходимо понимать, что земельным участком признается не определенное количество квадратных метров земной поверхности, а вещь, отделенная определенно понимаемой границей от другой, подобной ей вещи. При этом необходимо помнить, что в период земельной реформы зачастую решение полномочного органа власти о передаче земельных участков оформлялось без проведения натурных работ по описанию границ земельного участка, а площадь земельного участка определялась в соответствии с заявлением гражданина о предоставлении участка. При этом границы предоставляемых земельных участков понимались такими, какими их признавали смежные землепользователи.
В настоящее время по населенным пунктам уточненная площадь используемого земельного участка установлена при инвентаризации земель, границы согласованы землепользователем и соседями по участку. Материалы инвентаризации земель рассматривались инвентаризационной комиссией (проведение работ по инвентаризации земель населенных пунктов предусматривало выявление самовольного захвата и принятие соответствующих мер) и утверждались сельской (поселковой) администрацией, администрацией района (города).
Т.е. если земельный участок имеет площадь больше, чем по правоустанавливающим (правоудостоверяющим) документам, но факта самовольного захвата не выявлено, значит это тот же самый земельный участок и на всю его площадь распространяется право, указанное в правоустанавливающем (правоудостоверяющем) документе, и решения о предоставлении дополнительных земель не требуется.
Это полностью соответствует второму абзацу п. 4 ст. 18 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним": "Уточненные данные о границах и площади земельного участка могут вноситься в Единый государственный реестр прав без повторной регистрации..." (принятие же решения о предоставлении дополнительных земель будет означать формирование нового объекта учета, т.е. нового земельного участка с другим кадастровым номером).
Порядком ведения государственного реестра земель для таких случаев предусмотрено два значения площади - декларированная и уточненная. При оформлении кадастрового плана (раздел В.1 КПЗУ) в строке "11" указывается уточненная площадь, при этом в строке "16" "Особые отметки" приводится запись типа "Площадь и остальные сведения о земельном участке уточнены при инвентаризации земель. Уточняемая площадь, соответствующая Госакту _________ составляла __________ (приводится значение декларированной площади).
Выяснение причин расхождения площади по правоустанавливающим (правоудостоверяющим) документам и площади по материалам межевания (инвентаризации) происходит при формировании и утверждении землеустроительной документации и относится к компетенции органов власти в области землеустройства.
Т.е. если выявлен факт самозахвата, и заявитель изъявил желание оформить право на дополнительные земли, готовится соответствующее решение о предоставлении дополнительных земель, проводится кадастровый учет вновь образованных земельных участков в результате перераспределения, оформляются кадастровые планы на сформированные участки и эти документы представляются в регистрационную палату.
Если факта самозахвата не выявлено, на основании утвержденных материалов межевания или инвентаризации проводится кадастровый учет текущих изменений существующего земельного участка и оформляется кадастровый план земельного участка с соответствующими записями в строке "Особые отметки", который заявитель представляет для внесения уточненных данных о границах и площади в Единый государственный реестр прав. При этом кадастровый номер земельного участка не меняется. В ЕГРП измененная площадь земельного участка вносится с использованием Листа изменений к подразделу I-1 ЕГРП. В графе "Документы-основания" данного листа приводятся реквизиты Кадастрового плана земельного участка, на основании которого вносятся сведения об уточненной площади земельного участка.
Председатель
Государственной регистрационной палаты
при Министерстве юстиции
Республики Башкортостан
___________ З.Ш.САХАБУТДИНОВ
24 сентября 2004 г. N 04-06/1645
Председатель
Государственного комитета
Республики Башкортостан
по земельным ресурсам
и землеустройству
__________ Ш.Х.ВАХИТОВ
24 сентября 2004 г. N 01-04-422
Директор
ФГУ "Земельная кадастровая палата"
по Республике Башкортостан
_____________ И.М.ШЕЛЯКОВ
24 сентября 2004 г. N 372