Приложение к Постановлению от 10.05.2011 г № 2761 Проект
Положение о размещении объектов капитального строительства, технико-экономические показатели, характеристики планируемого развития территории квартала, ограниченного проспектом октября, улицами рязанской, комсомольской и 50 лет ссср в октябрьском районе городского округа город уфа республики башкортостан краткая пояснительная записка
1.Основание для разработки проекта
Проект планировки и проект межевания территории квартала, ограниченного проспектом Октября, улицами Рязанской, Комсомольской и 50 лет СССР в Октябрьском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан разработан ООО ПСП "МАИС" на основании Постановления главы Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан N 2583 от 20.05.2010, Градостроительного задания Главархитектуры Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан N 1587 от 28.05.2010, по заказу ООО "КОЛОРИТ".
2.Современное использование территории
Участок расположен в Октябрьском районе города Уфы, внутри сложившегося микрорайона.
Внутри реконструируемого квартала находятся: административный объект городского значения - здание КУМСа; жилые дома; встроенные учреждения общественного назначения; детский сад N 178 и средняя общеобразовательная школа N 89.
Существующий жилой фонд состоит как из капитальных 5 - 9-этажных зданий, так и ветхого 2-этажного жилья.
Кроме этого, территория занята хозяйственными постройками, отдельно стоящими металлическими гаражами, а также полуподземными кирпичными сооружениями гаражного кооператива.
3.Проектное предложение
3.1.Планируемое развитие территории
Проект планировки разработан на территорию квартала ограниченного улицами 50 лет СССР, Комсомольская, Рязанская и проспект Октября. Планировочная структура застройки подчинена идее функционального зонирования и удобных пешеходных связей. Проектируемая группа жилых домов размещается во вновь формируемой среде реконструируемой застройки квартала. Окружающая застройка - существующие пяти- и девятиэтажные жилые дома.
Проектом планировки предусматривается размещение группы многоэтажных жилых домов вдоль улицы Комсомольской. В общей дворовой части расположена подземная двухуровневая автостоянка. На эксплуатируемой кровле выполнены площадки отдыха, детские, спортивные, игровые. Общая площадь жилья проектируемых домов и этажность секций ограничена общей концепцией застройки, нормами инсоляции проектируемых и прилегающих жилых домов, допустимыми показателями плотности жилищного фонда на отводимой территории и нормами баланса дворовых площадок.
На территории проектируемого квартала сносу подлежат ветхие 2-этажные жилые дома, отдельно стоящие металлические гаражи и полуподземное сооружение гаражного кооператива. На данный момент, существующие наземные гаражи (в том числе металлические) размещены с нарушениями требования СанПиН и действующих градостроительных норм.
Для проживающего и работающего населения, а также посетителей объектов общественного назначения, на территории квартала запроектированы подземные гаражи-стоянки, а также открытые гостевые и кратковременные стояночные места.
Внутри квартала предусматривается реконструкция. Инженерная инфраструктура модернизируется с применением энергосберегающих технологий. Фасады существующих жилых домов реконструируются с применением современных теплоизоляционных материалов. В реконструируемой части квартала организуется обновленная транспортно-пешеходная схема. Предлагается расширение проездов с организацией новых пешеходных тротуаров.
Дополнительно проектом предусматривается реконструкция транспортной развязки на пересечении улиц Комсомольской и 50 лет СССР.
3.2.Архитектурно-пространственная организация и объекты социального обслуживания
Архитектурная композиция квартала сочетает в себе существующие и проектируемые жилые дома.
Проектируемая группа состоит из четырех многоэтажных жилых домов. Этажность проектируемых домов варьируется в пределах 14 - 18 - 19 этажей (включая технические этажи).
Вдоль красной линии улицы Комсомольская расположены дома N 1, 2 и 3 одинаковой конфигурации. Угловой дом N 4 располагается ближе к узлу пересечения улиц Комсомольская - 50 лет СССР. Он замыкает собой дворовое пространство, фиксирует створ застройки и является композиционным акцентом. Формирование жилой группы вдоль улицы позволяет создать благоприятный и защищенный внутренний двор с функциональными площадками.
Первые этажи домов проектируемой жилой группы - нежилые со встроенными предприятиями обслуживания. Состав предприятий обслуживания включает в себя: магазин продовольственных товаров, магазины промышленных товаров первой необходимости (типа "бутик"), стоматологическую клинику и мелкие предприятия бытового обслуживания.
Для посетителей объектов общественного назначения, встроенных в проектируемые жилые дома, вдоль проезжей части "дублера" расположены кратковременные открытые парковки легкового автотранспорта.
Большинство существующих жилых домов со встроенными объектами социального обслуживания. Внутри реконструируемого квартала находятся: административный объект городского значения - здание КУМСа; встроенные в жилые дома учреждения общественного назначения; детский сад N 178 и средняя общеобразовательная школа N 89.
Здание существующего детского сада реконструируется с увеличением проектной вместимости.
В перспективе предлагается перенос тяговой подстанции. Участок N 6 будет включен в состав участка N 8, с организацией на данном месте открытой двухуровневой парковки для посетителей КУМС.
Кроме этого, рядом с административным зданием КУМС, являющимся объектом городского значения и требующим большого числа парковочных мест, предлагается выполнение подземной парковки на 55 маш./мест с эксплуатируемой кровлей и площадками над ней.
3.3.Организация транспортного и пешеходного движения
Транспортное движение организовано по улицам, имеющим следующую классификацию:
- магистральные улицы общегородского значения регулируемого движения;
- проспект Октября;
- улица 50 лет СССР;
- магистральная улица районного значения;
- улица Комсомольская;
- улица местного значения в жилой застройке;
- улица Рязанская.
Проектом предусматривается реконструкция транспортной развязки на пересечении улиц Комсомольской и 50 лет СССР. Предполагается также увеличение ширины проезжей части этих улиц (на перспективу по 3 полосы в каждом направлении). В соответствии с проектным предложением перспективного развития транспортного узла и прилегающей застройки выполнена корректировка красных линий по данным улицам.
Дублер и внутриквартальные проезды запроектированы шириной 6 м. Вдоль проездов запроектированы тротуары шириной 1,5 м.
Пешеходный тротуар по красной линии ул. Комсомольской выполнен вдоль створа встроенных объектов общественного назначения проектируемых жилых домов. Ширина данной зоны порядка 4 метров.
На всем протяжении этой пешеходной зоны предусмотрены площадки, оборудованные местами для отдыха, газонами и элементами благоустройства.
На реконструируемой части квартала (в существующей застройке) доработана планировочная организация территории с обновленной транспортно-пешеходной схемой. Выполнено расширение внутридворовых проездов до 6 м с организацией новых пешеходных тротуаров. Пешеходы отделены от транспортного движения. Кроме того, на путях движения МГН и инвалидов предусматриваются понижающие площадки.
Основной подъезд к проектируемой группе жилых домов осуществляется со стороны внутриквартального проезда и дублера, параллельного ул. Комсомольской. В общей дворовой части расположена подземная двухуровневая автостоянка на 236 маш./мест с эксплуатируемой кровлей. Въезды в подземную двухуровневую автостоянку обеспечиваются по раздельным закрытым пандусам.
Вдоль улицы Комсомольской и проспекта Октября, а также на территории квартала размещены гостевые и кратковременные стояночные места для легкового автотранспорта с учетом санитарного разрыва от жилых и общественных зданий. Кроме того, в проекте предусмотрены стояночные места для МГН и инвалидов из расчета не менее 10% от общего количества маш./мест. На территории квартала, на дальнейшую перспективу, запроектированы подземные гаражи-стоянки с эксплуатируемой кровлей и площадками над ними.
Запроектированные автостоянки (как открытые так и подземные) являются неотъемлемой частью жилой группы и квартала в целом с общей потребностью маш./мест.
Остановки общественного транспорта выполнены в сложившихся узлах. Существующие остановки имеют места наибольшего притяжения пассажиров и находятся на основных пешеходных направлениях, как со стороны квартала, так и извне.
3.4.Ландшафт. Благоустройство, озеленение
Линейная группа жилых домов образует в квартале внутренний двор, где предусмотрено размещение функциональных площадок. Устройство детских и спортивных открытых площадок, организация хозяйственных и бельевых площадок, площадок отдыха. Запроектированы тротуары для пешеходов, отмостка вдоль фасадов с асфальтобетонным покрытием. Проектом предусматривается установка малых архитектурных форм и переносного оборудования.
Территория, свободная от застройки и дорожных, тротуарных покрытий, озеленяется. Осуществляется регулярная посадка деревьев, кустарников и посев газонных трав. Озеленение выполняется с учетом существующих и проектируемых инженерных сетей. Озеленение квартала представляет собой единую систему зеленых насаждений. Посадка деревьев будет уточнена на следующих стадиях проектирования с учетом прокладки инженерных коммуникаций.
3.5.Формирование среды жизнедеятельности маломобильных групп населения
В проекте предусмотрена организация комфортной среды для маломобильных групп населения. Пешеходные тротуары в местах пересечения с проезжей частью дорог, на путях движения к входам выполняются без бортовых камней или со скошенной верхней частью. Продольные уклоны пешеходных дорожек и тротуаров не превышают 5%. Поверхности всех пешеходных путей выполнены в твердом покрытии, не допускающем скольжения. Данные решения применены как в жилой части, так и в общественных встроенно-пристроенных помещениях.
3.6.Инженерно-техническое обеспечение
Основные магистральные инженерные коммуникации расположены за пределом красных линий квартала в районе улиц, ограничивающих квартал. Прокладка новых инженерных сетей, реконструкция существующих и вынос сетей из-под пятна застройки выполняются согласно техническим условиям инженерных служб города.
Электроснабжение.
Электроснабжение жилых домов N 1, 2, 3 и 4 выполнено на основании технических условий М146/5-220-905-536/СПП от 30.04.2010, выданных "БашРЭС" и ТУ N 408-05 от 21.04.2010, выданных "Уфагорсвет".
Для электроснабжения жилых домов N 1, 2 и 3 предусмотрено строительство трансформаторной подстанции ТП-6/0,4 кВ.
Водоснабжение.
Источником водоснабжения квартала являются существующие уличные кольцевые водопроводные сети. Проектируемые жилые дома подключаются к существующей кольцевой сети водопровода 0300 мм по ул. Комсомольской. Гарантированный напор в проектируемых 18-этажных жилых домах создается насосами подкачки с автоматикой и частотным регулированием.
Бытовая канализация.
Водоотведение бытовых стоков от проектируемых жилых домов предусмотрено в существующий канализационный коллектор 0400 мм по ул. Комсомольская. На сети предусмотрена установка колодцев из сборного железобетона по ГОСТ 8020-90. Сети канализации приняты из полиэтиленовых гофрированных двухслойных труб из полипропилена блоксополимера (РР-В) по ТУ 2248-001-96467180-2008. Основание под трубопроводы канализации грунтовое плоское с подготовкой из песчаного грунта по серии 3.008.9-6/86.27.
Ливневая канализация.
Отвод ливневых и талых вод с территории проектируемых жилых домов согласно техническим условиям УКХиБ предусмотрен открытым способом по внутриквартальному проезду. В нижней точке внутриквартального проезда предусмотрен дождеприемный колодец с подключением в существующую ливневую канализацию 0600 мм по ул. 50 лет СССР. Сеть дождевой канализации принята из асбестоцементных напорных труб ВТ-6 0300 мм по ГОСТ 539-80. Основание под трубопроводы грунтовое плоское с подсыпкой из песчаного грунта по серии 3.008.9-6/86.11.
4.Охрана окружающей среды
Предложения по охране окружающей среды проектируемой территории направлены на улучшение микроклимата. Посадка многоэтажных жилых домов не нарушает нормативную инсоляцию существующих домов.
Архитектурно-планировочное решение основано на комплексной оценке существующего состояния городской среды.
Въезды в подземные автостоянки запроектированы с учетом нормативных разрывов до жилой застройки.
Создание и соблюдение режимов санитарно-защитных зон - необходимые условия обеспечения благоприятных жилищных условий.
При определении расстояний от жилых домов до площадок определенного назначения (хозяйственные, для мусороконтейнеров) соблюдены в проекте необходимые нормативные разрывы.
Озеленение территории квартала способствует организации экологически комфортной среды проживания.
Уровень транспортного шума в жилом квартале снизят такие мероприятия, как создание системы озеленения, применение шумозащитного тройного остекления в квартирах, оптимальная организация транспортного обслуживания квартала.
Организация системы сбора, хранения. Утилизация и транспортировка пищевых и бытовых отходов - важный элемент в создании благоприятных условий для проживания населения. Сбор бытового мусора в мусоросборниках с предусмотренных площадок необходимо производить спецавтотранспортом с вывозом на городскую свалку.
Предусмотренный комплекс архитектурно-планировочных и технических мероприятий обеспечит охрану воздушного бассейна, почв, защиту от шума и создаст более комфортную среду проживания.
5.Общие положения по разработке проекта межевания территории
Проект межевания территории квартала, ограниченного улицами 50 лет СССР, Комсомольская, Рязанская и проспект Октября в границах установленных и проектируемых красных линий, разработан с целью установления новых границ застроенных и незастроенных земельных участков городских земель в виде отдельного документа.
По градостроительному заданию осуществляется установление границ земельных участков, на которых расположены существующие объекты недвижимости и проектируемые объекты застройки.
Согласно статье 41 п. 4 Градостроительного кодекса РФ разделение проектируемой территории производится из условия наличия подъездов, подходов к каждому земельному участку и обеспечения условий эксплуатации объектов недвижимости.
6.Характеристика территории межевания
Территория расположена в Октябрьском районе города Уфы на участке со сложившейся улично-дорожной сетью и ограничена улицами 50 лет СССР, Комсомольская, Рязанская и проспектом Октября.
На площадке обеспечен естественный сток поверхностных вод в понижения рельефа и на улично-дорожную сеть.
Проявление опасных физико-геологических процессов на поверхности площадки и прилегающей территории отсутствует.
Проектирование производится в сложившейся застройке городской территории.
На территории квартала расположены проезды с твердым покрытием, обеспечивающие подъезд ко всем объектам недвижимости.
На территории находится ряд объектов недвижимости.
7.Межевание территории
1.Граница участка межевания принята по красным линиям, ограничивающим квартал. Площадь территории межевания в пределах красных линий составляет 81 768 квадратных метров.
2.На опорный план нанесены границы зарегистрированных земельных участков кадастрового плана на основании выписки из государственного земельного кадастра от 5 апреля 2010 г. N 02/10/1-230581.
3.Кадастровый номер квартала 02:55:020605.
4.В связи со сносом и планировочными изменениями, согласно проекту застройки, земельные участки сносимых зданий утрачивают силу.
5.Разбивку территории проектирования на земельные участки выполнить по координатам поворотных точек.
6.Граница участка межевания N 14(СОШ N 89) выходит за пределы красной линии, эта часть включена в формируемый земельный участок. Использование данной части территории участка ограничено, а именно запрещено возведение зданий и сооружений, посадка многолетних растений.
7.В перспективе предлагается перенос тяговой подстанции. Участок N 6 (тяговая подстанция) будет включен в состав участка N 8 (КУМС), с организацией на данном месте открытой двухуровневой парковки для посетителей КУМС.
На плане межевания территории квартала обозначены границы земельных участков и их поворотные точки. Также обозначены проектные номера земельных участков.
В разработанном проекте межевания учтены сложившиеся территории имущественных комплексов объектов недвижимости и условия обеспечения эксплуатации объектов.
8.Координаты участка публичных сервитутов
При выполнении проекта межевания были выделены коридоры существующих и проектируемых сетей. Проезды и проходы, которыми могут пользоваться несколько смежных участков межевания-сервитуты. К общественным местам и местам совместного использования относятся площадки: детские, физкультурные, отдыха, хозяйственные.
9.Основные технико-экономические показатели
по проекту планировки и проекту межевания квартала
N п/п | Показатели | Ед. измерения | Кол-во |
1 | 2 | 3 | 4 |
1. | а) Площадь территории в границах проекта планировки б) Площадь территории в границах проекта межевания в) Площадь территории новых проектир. объектов г) Площадь квартала (в границах красных линий) д) Площадь расчетной территории квартала (в красных линиях, исключая территории школы, детсада и КУМС) - Площадь территории школы - Площадь территории детского сада - Площадь территории КУМС | га га га га га га га га | 22,4 8,17 1,50 8,17 5,37 1,13 0,93 0,67 |
2. | Площадь квартир существующих домов Площадь квартир домов, подлежащих сносу Площадь квартир проектируемых ж/домов в т.ч. жилой дом N 1 в т.ч. жилой дом N 2 в т.ч. жилой дом N 3 в т.ч. жилой дом N 4 Площадь встроенно-пристроенных помещений (в проектируемых домах) | 2 м 2 м 2 м 2 м 2 м 2 м 2 м 2 м | 25 847,0 3 056,5 28 690,0 6 934,9 6 934,9 6 934,9 7 891,2 2 380,0 |
3. | Норма жилой обеспеченности: - для существующих домов - для проектируемых домов | 2 м 2 м | 18 27 |
4. | Население квартала, в том числе: - в существующих жилых домах - в проектируемых домах | чел. | 2 536 1 436 1 100 |
5. | Плотность населения квартала Плотность жилой застройки квартала | чел./га тыс. м/га | 460 10,16 |
6. | Средняя этажность проектируемых домов | этаж | 5 - 9; 18 - 19 |
7. | Количество проектируемых квартир | квартир | 534 |
8. | Количество автостоянок (по кварталу) в т.ч. подземных | м/мест м/мест | 560 399 |
Управляющий
делами Администрации городского
округа город Уфа
Республики Башкортостан
И.Э.СИРАЕВ