Приложение к Приказу от 28.03.2008 г №№ 92, 389 Проект
Инструкция о порядке разработки правил землепользования и застройки городских округов и поселений в республике башкортостан с методикой определения стоимости разработки таких правил шифр 60-407
Генеральный директор,
Руководитель проекта С.А.Смирнова
Главный архитектор проекта С.В.КанаевСанкт-Петербург
2007 г.
Генеральный директор,
Руководитель проекта С.А.Смирнова
Главный архитектор проекта С.В.КанаевОглавление
Глава I. ОБЩАЯ ЧАСТЬ
1. Введение
2. Общие положения
2.1. Основные понятия и определения, использованные в Инструкции
2.2. Последовательность выполнения работ по подготовке правил
землепользования и застройки
2.3. Проблемы, возникающие при разработке правил
землепользования и застройки
2.4. Затраты на подготовку правил землепользования и застройки
2.5. Основания для разработки и введение правил землепользования
и застройки
2.6. Цели разработки и введения правил землепользования и
застройки
2.7. Правовой статус и сфера применения правил землепользования
и застройки
Глава II. СОСТАВ И СОДЕРЖАНИЕ ПРАВИЛ ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ И ЗАСТРОЙКИ
3. Порядок применения и внесения изменений в правила
землепользования и застройки
3.1. Положение о регулировании землепользования и застройки
органами местного самоуправления
3.2. Положение об изменении видов разрешенного использования
земельных участков и объектов капитального строительства
физическими и юридическими лицами
3.3. Положение о подготовке документации по планировке
территории органами местного самоуправления
3.4. Положение о проведении публичных слушаний по вопросам
землепользования и застройки
3.5. Положение о внесении изменений в правила землепользования и
застройки
3.6. Положение о регулировании иных вопросов землепользования и
застройки
3.6.1. Резервирование земельных участков
3.6.2. Изъятие земельных участков
3.6.3. Публичные и частные сервитуты
4. Карты градостроительного зонирования
4.1. Карта градостроительного зонирования
4.2. Границы территориальных зон
4.3. Виды территориальных зон
4.4. Границы зон с особыми условиями использования территории
4.5. Границы зон объектов историко-культурного наследия
5. Градостроительные регламенты
5.1. Виды разрешенного использования земельных участков
и объектов капитального строительства
5.2. Предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры
земельных участков и предельные параметры разрешенного
строительства, реконструкции объектов капитального строительства
5.3. Порядок предоставления разрешения на условно разрешенный
вид использования земельного участка или объектов капитального
строительства
5.4. Ограничения на использование земельных участков и объектов
капитального строительства в соответствии с законодательством
Российской Федерации
5.5. Земельные участки и располагаемые на них объекты
капитального строительства несоответствующие градостроительному
регламенту
Глава III. ПОРЯДОК РАЗРАБОТКИ ПРАВИЛ ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ И ЗАСТРОЙКИ (ПЗЗ)
6. Порядок подготовки проекта правил землепользования и застройки
7. Порядок утверждения проекта правил землепользования и застройки
Глава IV. ПРИЛОЖЕНИЯ
Приложение N 1. Проект технического задания на разработку
проекта
Приложение N 2. Проект постановления главы администрации
городского округа (поселения)
Приложение N 3. Проект нормативного правового акта органа
местного самоуправления городского округа
Приложение N 4. Таблицы разрешенных видов использования и
предельные размеры земельных участков
Приложение N 5. Иллюстративные материалы
Приложение N 6. Договор и техническое задание
Приложение N 7. Лицензия проектной организацииГлава I.Общая часть
1.Введение
Научно-исследовательская работа "Инструкция о порядке разработки правил землепользования и застройки (ПЗЗ) городских округов и поселений в Республике Башкортостан с методикой определения стоимости разработки таких правил" выполнена ООО "Институт строительных проектов" на основании государственного контракта N 407 от 08.06.2007, заключенного с Министерством строительства, архитектуры и транспорта Республики Башкортостан.
Использованная базовая документация:
- Градостроительный кодекс РФ N 1232-ФЗ от 18.12.2006;
- Земельный кодекс РФ N 154-ФЗ от 27.07.2006;
- Водный кодекс РФ N 74-ФЗ от 03.06.2006;
- Лесной кодекс РФ N 200-ФЗ от 04.12.2006;
- Федеральный закон "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" N 131-ФЗ;
- Федеральный закон "О техническом регулировании" N 184-ФЗ от 27.12.2002;
- Федеральный закон "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" N 131-ФЗ;
- Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях" N 33-ФЗ от 14.03.1995;
- Федеральный закон "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения" N 52-ФЗ от 30.03.1999 с изменениями от 10.01.2003;
- Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" N 122-ФЗ от 21.07.1997;
- СНиП 2.07.01-89 <*> "Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений";
- СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 "Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов";
- "Методические рекомендации по разработке схем зонирования территории городов" N 190-ФЗ от 29 декабря 2004 г.
Состав авторского коллектива:
Смирнова С.А. - генеральный директор ООО "Институт строительных проектов", руководитель темы
Канаев С.В. - главный архитектор ООО "Институт строительных проектов"
Финогенов В.В. - главный специалист-экономист
Добровольская И.А. - главный специалист по экологии и природопользованию
Литуненко И.И. - инженер
2.Общие положения
Градостроительное зонирование территории города - это базовый юридический инструмент регулирования отношений по поводу использования и строительного обустройства земельных участков и иных объектов недвижимости в условиях рынка. Градостроительное зонирование действует как механизм реализации планов экономического и градостроительного развития, намерений местного сообщества по созданию благоприятной среды проживания.
В основе градостроительного зонирования лежит разделение городской территории на определенное число зон. Для каждой зоны устанавливаются градостроительные регламенты. Такими регламентами могут быть:
- виды разрешенного использования объектов недвижимости (владельцы вправе избирать приемлемые для них виды использования, а также менять их в зависимости от конъюнктуры рынка; в специально оговариваемых случаях для этого требуется соблюдение определенных условий и согласования по критериям непричинения ущерба сопряженным владениям);
- предельные (минимальные и/или максимальные) показатели площади и линейных размеров (по ширине и длине) земельных участков;
- предельные параметры разрешенного строительства на земельных участках (например, отступы построек от границ земельных участков, показатели высоты или этажности построек, процента застройки участков и др.).
Градостроительный регламент, установленный для конкретной зоны адресован каждому участку, расположенному в этой зоне, независимо от субъекта собственности на участок.
Градостроительное зонирование осуществляется органами местного самоуправления, а его результаты оформляются в виде местного нормативного правового акта - Правил землепользования и застройки. Этот акт принимается представительными органами местной власти, имеет обязательную юридическую силу в границах муниципального образования и подлежит исполнению всеми субъектами, осуществляющими изменения объектов недвижимости или причастными к этому процессу - административными органами надзора и контроля, собственниками и пользователями (арендаторами) недвижимости, в том числе федерального уровня или уровня субъекта Российской Федерации, инвесторами, застройщиками, подрядчиками.
Правила являются основанием для разрешения споров в судебном порядке.
Правила землепользования и застройки содержат текстовую и картографическую части.
Текстовая часть включает юридические нормы и процедуры, связанные с использованием существующих объектов недвижимости, подготовкой и осуществлением строительных изменений на земельных участках.
В состав картографической части входит карта градостроительного зонирования городской территории, а также приписанные к карте градостроительные регламенты использования и строительного изменения недвижимости в границах выделенных зон. Это существенно отличает Правила от традиционных нормативных актов, в которых "правовую нагрузку" несет только текст. В данном случае карта имеет непосредственный правовой статус. Есть различия и в сравнении с традиционной градостроительной документацией.
В градостроительной документации нет регламентов и процедур, представленных юридическим языком и адресованных любому гражданину (который далеко не всегда является специалистом строительного профиля, способным разбираться в документации, адресованной профессионалам).
Градостроительное зонирование "работает" на рынок и в условиях рынка недвижимости, т.е. в ситуации, когда целевые установки городских органов власти и методы реализации их планов должны кардинальным образом измениться. Логика этих установок теперь выглядит иначе, чем прежде:
- местная власть не имеет достаточных централизованных финансовых ресурсов для обеспечения нужд городского развития, строительства и эксплуатации разнообразных объектов. Большую часть строительства и эксплуатационных расходов по жизнеобеспечению города выполняют частные субъекты рынка, физические и юридические лица, которые при этом преследуют собственные цели;
- местная власть не может претендовать на неограниченное владение всей недвижимостью в пределах города, поскольку нет финансовых возможностей ее содержания; она может только выделить минимально необходимый набор объектов, жизненно важных для устойчивого функционирования города как целостной системы и закрепить их как сферу своей прямой ответственности; одновременно, ограничивая сферу своей прямой ответственности, город должен посредством косвенных методов регулировать деятельность всех иных субъектов градостроительной деятельности;
- использование инициативы и средств частного сектора для решения важных задач градостроительного развития в интересах городского сообщества возможно при ориентации на систему партнерства между городскими властями и частными лицами - владельцами недвижимости и потенциальными инвесторами.
Подобная система предполагает создание местной властью, с одной стороны, благоприятных условий, которые бы стимулировали частных субъектов приобретать и обустраивать недвижимость, гарантировали соблюдение их интересов, а с другой стороны, побуждали бы их осуществлять свои проекты и поддерживать недвижимости таким образом, чтобы это было выгодно всему городскому сообществу в соответствии с утвержденными программными документами. При этом город должен выработать, поддерживать и сохранять за собой механизмы косвенного, но эффективного воздействия на частный сектор городской экономики.
2.1.Основные понятия и определения, использованные в Инструкции
Вид функционального использования - совокупность видов деятельности, осуществляемая на земельном участке и в расположенных на его территории зданиях и сооружениях, однородных по профилю и уровню воздействия на окружающую среду, в том числе на соседние земельные участки.
Виды разрешенного использования недвижимости - виды деятельности, объекты, осуществлять и размещать которые на земельных участках разрешено в силу именования этих видов деятельности и объектов в разделе 1.1 части III настоящих Правил при условии обязательного соблюдения требований, установленных законодательством, настоящими Правилами, иными нормативными правовыми актами, техническими нормативными документами.
Вспомогательные виды разрешенного использования (применительно к земельным участкам и объектам капитального строительства в границах территориальной зоны) - виды использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным и условно разрешенным видам использования, обеспечивающие возможность применения указанных видов использования, допускаемые к применению лишь в качестве дополнительных к этим видам и только совместно с ними.
Водоохранная зона - вид зоны с особыми условиями использования территории, устанавливаемый в соответствии с законодательством Российской Федерации, являющийся территорией, примыкающей к акваториям рек, озер, водохранилищ и других поверхностных водных объектов, применительно к которой установлен специальный режим ограничения хозяйственной и иной деятельности для предотвращения загрязнения, заиления и истощения водных объектов, сохранения среды обитания объектов животного и растительного мира.
Градостроительная деятельность - деятельность по развитию территорий, в том числе городов и иных поселений, осуществляемая в виде:
- территориального планирования;
- градостроительного зонирования;
- планировки территории;
- архитектурно-строительного проектирования;
- строительства;
- капитального ремонта;
- реконструкции объектов капитального строительства.
Градостроительное зонирование - вид градостроительной деятельности, обеспечивающий зонирование территорий муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов.
Градостроительные регламенты - виды разрешенного использования земельных участков, устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны.
Градостроительные изменения (в отношении земельных участков, объектов капитального строительства) - изменения видов разрешенного использования земельных участков, объектов капитального строительства и/или размеров земельных участков и параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства. Эти изменения имеют, как правило, своим следствием изменения городской среды, затрагивающие интересы третьих лиц.
Жилые зоны - территории, застроенные или предназначаемые для застройки преимущественно жилыми зданиями различных типов и этажности.
Земельный участок - часть земли, равно как и все, что находится над и под ее поверхностью, имеет фиксированные границы, местоположение и правовой статус.
Зоны инженерно-транспортной инфраструктуры - территории, занятые или предназначаемые для застройки объектами железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, связи, инженерной инфраструктуры (линейного и площадного характера).
Зоны с особыми условиями использования территорий - охранные, санитарно-защитные зоны, зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации (далее - объекты культурного наследия), водоохранные зоны, зоны охраны источников питьевого водоснабжения, зоны охраняемых объектов, иные зоны, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Зоны особо охраняемых природных территорий - территории, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение, используемые или предполагаемые к использованию в соответствии с требованиями ст. 94 - 100 Земельного кодекса РФ.
Зоны специального назначения - территории, занятые или предназначаемые для размещения кладбищ, полигонов для хранения отходов потребления (скотомогильников, свалок).
Зоны военных и иных режимных объектов - территории, занятые или предназначаемые для размещения объектов космической деятельности, обороны и безопасности государства, учреждений исполнения наказаний и иных объектов, обеспечивающих выполнение специальных задач, предусмотренных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
Зоны сельскохозяйственного использования - территории, используемые или предназначаемые для использования в качестве пашен, посадок многолетних насаждений, размещения зданий и строений в целях сельскохозяйственного производства.
Карта градостроительного зонирования - картографический материал ПЗЗ, устанавливающий на плане территории ее деление на территориальные зоны (зоны действия градостроительных регламентов).
Красные линии - линии, которые обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования, границы земельных участков, на которых расположены линейные объекты.
Коэффициент использования территории (КИТ) - отношение суммарной площади зданий, располагаемых на земельном участке к общей площади участка. Умножение значения максимально допустимого КИТ на площадь участка дает максимальную величину общей площади зданий, допустимую на данном участке (в %).
Линия регулирования застройки - расстояние от красной линии или границы участка до расположенных на нем стен зданий и сооружений.
Линейные объекты - линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения.
Муниципальное образование - городское или сельское поселение (или несколько поселений), объединенное общей территорией, или часть поселения, или иная населенная территория, предусмотренная федеральным законодательством, в пределах которой осуществляется местное самоуправление и имеются муниципальная собственность, местный бюджет и выборные органы местного самоуправления.
Общественно-деловые зоны - территории, застроенные или предназначаемые для застройки административными зданиями, объектами образовательного, культурно-бытового, социального назначения и иными предполагаемыми для общественного использования объектами.
Основные виды разрешенного использования (применительно к земельным участкам и объектам капитального строительства в границах территориальной зоны) - виды использования, указанные в градостроительном регламенте в качестве разрешенных к применению в границах территориальной зоны без согласований и дополнительных условий.
Плотность застройки - отношение территории суммарной площади земельного участка, занимаемой расположенными на нем зданиями и сооружениями к общей площади участка (в %).
Правообладатели земельных участков, объектов капитального строительства - собственники, а также владельцы, пользователи и арендаторы объектов земельных участков, объектов капитального строительства, их уполномоченные лица, обладающие правами на градостроительные изменения этих объектов права в силу закона и/или договора.
Предельные размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства - предельные физические характеристики земельных участков и объектов капитального строительства (зданий и сооружений), которые могут быть размещены на территории земельных участков в соответствии с градостроительным регламентом.
Проектная документация - документация, содержащая материалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и определяющая архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их частей, а также капитального ремонта, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объектов капитального строительства.
Производственные зоны - территории, занятые или предназначенные для застройки промышленными, коммунально-складскими и иными предназначаемыми для этих целей производственными объектами.
Процент застройки участка - выраженный в процентах показатель градостроительного регламента, показывающий, какая максимальная часть площади каждого земельного участка, расположенного в соответствующей территориальной зоне, может быть занята зданиями, строениями и сооружениями.
Публичный сервитут - право ограниченного пользования чужим земельным участком, которое устанавливается законом или иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, республики, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков.
Санитарно-защитная зона (СЗЗ) - территория, отделяющая производственное предприятие или объект, являющийся источником воздействия на среду обитания и здоровье человека, от жилой застройки, ландшафтно-рекреационной зоны, зоны отдыха, курорта.
Территориальное планирование - вид градостроительной деятельности, обеспечивающий развитие территорий, в том числе:
- для установления функциональных зон;
- зон планируемого размещения объектов капитального строительства для государственных и (или) муниципальных нужд;
- зон с особыми условиями использования территории.
Территориальные зоны - зоны, для которых Правилами землепользования и застройки поселения определены границы и установлен градостроительный регламент.
Территории общего пользования - отграничиваемая красными линиями от иных территорий совокупность земельных участков (включая дороги, улицы, проезды, площади, скверы, бульвары, набережные), которые не подлежат приватизации и беспрепятственно используются неограниченным кругом лиц.
Технические регламенты - документы, которые приняты международным договором Российской Федерации, ратифицированным в порядке, установленном или законодательством Российской Федерации, или федеральным законом, или указом Президента Российской Федерации, или постановлением Правительства Российской Федерации, и устанавливают обязательные для применения и исполнения требования к объектам технического регулирования (продукции, в том числе зданиям, строениям и сооружениям, процессам производства, эксплуатации, хранения, перевозки, реализации и утилизации); до принятия технических регламентов действуют нормативные технические документы в части, не противоречащей законодательству о техническом регулировании.
Рекреационные зоны - территории, занятые городскими лесами, скверами, парками, садами, водными объектами, используемые и предназначаемые к использованию для отдыха и туризма.
Условно разрешенные виды использования (применительно к земельным участкам и объектам капитального строительства в границах территориальной зоны) - виды использования, указанные в градостроительном регламенте в качестве разрешенных к применению в границах территориальной зоны при условии получения разрешения на эти виды использования, предоставляемого МУ УАиГ Администрации городского округа город Октябрьский Республики Башкортостан в порядке, предусмотренном правилами застройки.
Улично-дорожная сеть (УДС) - система взаимосвязанных территориальных коммуникационных объектов (площадей, улиц, проездов, набережных, бульваров), территории которых являются, как правило, территориями общего пользования.
Участники (субъекты) градостроительной деятельности - Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования, физические и юридические лица. От их имени участниками (субъектами) градостроительной деятельности соответственно выступают органы государственной власти Российской Федерации, органы государственной власти субъектов Российской Федерации, органы местного самоуправления в пределах своей компетенции.
Функциональные зоны - зоны, для которых документами территориального планирования определены границы и функциональное назначение.
Условно разрешенные виды использования - виды функционального использования, которые разрешены на всех земельных участках территориальной зоны при условии выполнения специальных (дополнительных) требований.
Частный сервитут - право ограниченного пользования чужим недвижимым имуществом, устанавливаемое решением суда или соглашением между лицом, являющимся собственником объекта недвижимости, и лицом, требующим установления сервитута.
2.2.Последовательность выполнения работ по подготовке правил землепользования и застройки
| Этапы, направления, содержание работ. Промежуточные и конечные результаты |
| 1-й этап. Предварительный |
| 1. Проведение рабочих совещаний с целью административного обеспечения работы (подготовка распоряжения о создании рабочей группы и т.д.) |
| 2. Подготовка и предоставление разработчику нормативно-правовой базы поселения, а также информации о наличии и правовом статусе градостроительной документации |
| Подготовка исходных данных и их анализ |
| 3. Подготовка исходных картографических и иных материалов и документов |
| Сбор и изготовление исходных картографических материалов, фиксирующих существующую ситуацию и динамику изменений за предшествующий период: |
| - сводная схема существующего землепользования (с выделением границ основных землепользований, составлением списка основных землепользователей, указанием видов прав на землю, назначения земель) |
| - схемы ограничений землепользования по требованиям экологии, охраны памятников истории и проч. |
| - схемы сетей и объектов инженерно-технического обеспечения |
| - схема транспорта |
| - схемы локализации различных типов объектов (жилья с дифференциацией по типам, объектов обслуживания, производственных и иных объектов) |
| - схема динамики выделения земельных участков и строительных преобразований за последние 4 - 5 лет |
| 4. Подготовка аналитических материалов (оценка сложившейся ситуации) |
| 4.1. Анализ изменений в использовании территории города |
| 4.2. Анализ ранее разработанной и утвержденной градостроительной документации (с позиций ее реалистичности и применимости в изменившихся социально-экономических условиях) |
| 4.3. Комплексная градостроительная оценка территории в составе: |
| - оценка планировочной ситуации (состояние жилищного фонда, плотность застройки, внутренние территориальные резервы, обеспеченность зелеными насаждениями и степень благоустройства, архитектурно-эстетическая ценность среды, оценка инженерно-строительных условий) |
| - оценка социально-градостроительных условий проживания населения (обеспеченность элементами обслуживания, жилищная обеспеченность, структура жилищного строительства) |
| - оценка природно-экологической ситуации, в том числе загрязнение по средам, существующая система особо охраняемых и ценных природных ландшафтов, городские зеленые насаждения, антропогенная нарушенность ландшафтов |
| - оценка инженерной инфраструктуры города (водопровод, канализация, энергоснабжение, санитарная очистка) |
| - оценка транспортной инфраструктуры и транспортного обслуживания населения |
| - сравнительная оценка площадок для градостроительных мероприятий (реконструкция, уплотнение, новое строительство) |
| 4.4. Карта-схема основных проблемных ситуаций в городе. Рекомендации по формированию правовых и экономических механизмов решения проблемных ситуаций |
| 4.5. Подготовка аналитического доклада о состоянии, проблемах и первоочередных задачах совершенствования нормативно-правовой базы градорегулирования в городе |
| 2-й этап. Подготовка и представление концепции градостроительного зонирования города |
| 5. Методическое сопровождение работ в форме подготовки оперативных рекомендаций |
| 5.1. Предложения по структуре и содержанию нормативного правового акта |
| 5.2. Генерализованная схема градостроительного зонирования территории города с учетом тенденций будущих изменений в использовании территории |
| 5.3. Схема преобразования действующего порядка предоставления земельных участков для строительства |
| 6. Подготовка и проведение семинара (круглого стола) по обсуждению и согласованию администрацией подготовленной "Концепции градостроительного зонирования" (как основания для подготовки нормативного правового акта градостроительного зонирования) |
| 3-й этап. Подготовка 1-й редакции правил землепользования и застройки |
| 7. Подготовка карты градостроительного зонирования и градостроительных регламентов |
| 8. Подготовка текстов процедурных норм, регламентирующих различные аспекты землепользования и застройки |
| 9. Представление 1-й редакции правил (для подготовки административными службами замечаний и предложений) |
| 4-й этап. Подготовка, обсуждение, согласование 2-й редакции правил землепользования и застройки |
| 10. Подготовка комментариев к сводной таблице замечаний и предложений на 1-ю редакцию правил. Подготовка предложений по внесению дополнений и изменений в текстовую часть правил |
| 11. Распространение среди органов администрации города комментариев к сводной таблице замечаний и предложений, а также исправленного текста правил |
| 12. Внесение правок в текст правил и картографические материалы (по поступившим замечаниям и предложениям) |
| 13. Подготовка 2-й редакции правил (с учетом мнений и замечаний, высказанных на согласованиях таблицы комментариев) |
| 5-й этап. Проведение публичных слушаний и подготовка 3-й редакции правил землепользования и застройки |
| 14. Проведение публичных слушаний по обсуждению 2-й редакции правил с участием граждан, представителей общественности, деловых кругов, депутатов |
| 15. Подготовка окончательной, 3-й редакции документа по результатам публичных слушаний |
| 6-й этап. Внесение правил в Городскую думу и принятие местного нормативного правового акта |
| 16. Проведение "круглого стола" по представлению главе администрации и депутатам подготовленного и согласованного документа |
| 17. Принятие местным органом законодательной власти подготовленного проекта в качестве местного нормативного правового акта - Правила землепользования и застройки города |
Последовательность подготовки карты градостроительного зонирования территории приведено в иллюстративных материалах приложения 5.
2.3.Проблемы, возникающие при разработке правил землепользования и застройки
При разработке правил землепользования и застройки для большинства российских городов сталкиваются со значительными сложностями и проблемами субъективного, ведомственного и иного характера.
Среди них отдельно следует отметить применение административно-технологического подхода к пониманию и осуществлению градостроительного зонирования, который с введением в действие ГрК РФ от 07.05.1998 перестал быть легитимным, но, несмотря на это, продолжает практиковаться.
Принципы административно-технологического подхода к установлению градостроительных регламентов противоположны принципам правового подхода и состоят в следующем:
1) вместо четких "правил игры" посредством принятия и обнародования единого нормативного правового акта действует установка на подготовку длинного ряда различных градостроительных документов, каждый из которых имеет сугубо технологическое (не правовое) и промежуточное (не завершенное в правовом отношении) содержание в силу того, что окончательные регламенты устанавливаются на самом деле не этими промежуточными градостроительными документами, а архитектурно-планировочными заданиями на разработку проектной документации применительно к каждому отдельному объекту;
2) несмотря на номинальное наличие территориальных зон, различные объекты в одной и той же территориальной зоне не имеют единого правового режима использования, в связи с чем фактически упраздняется зональный подход к регулированию как правовое действие;
3) вместо достижения юридически значимого результата выполняются технологические действия без их юридического завершения, поскольку промежуточность каждого этапа таких действий предполагает ряд следующих этапов;
4) взамен зонального подхода фактически утверждается (под прикрытием зональной терминологии) индивидуально-выборочный подход, который принципиально ориентирован на субъективное административное толкование промежуточных результатов;
5) по причине отсутствия каких бы то ни было правовых рамок, приписанных конкретным объектам недвижимости, правообладатели таких объектов лишены права выбирать виды, параметры разрешенного использования и строительного изменения объектов недвижимости, а должны получать индивидуальные разрешения администрации, которые принимают решения, сообразуясь со своим субъективным мнением, неформализуемым представлением о том, как переложить показатели общего "функционального и строительного баланса", установленные для территориальных зон, на каждый из множества отдельных земельных участков;
6) по причине того, что индивидуально-выборочные административные решения применительно к каждому отдельному объекту недвижимости в каждом отдельном месте закреплены как непререкаемый принцип, административно-технологический подход является завершенным в самом себе, своего рода идеальной конструкцией, которая не нуждается в дальнейшем совершенствовании и развитии. Такой подход выгоден чиновникам-интерпретаторам и игнорирует интересы существующих и потенциальных правообладателей объектов недвижимости, создавая перманентную правовую неопределенность относительно возможностей будущего развития объектов недвижимости.
Также следует отметить следующие проблемы внедрения стандартных правил:
- Недостаток положительных примеров, способных неопровержимо и твердо убедить местные административные органы в необходимости введения градостроительного зонирования и его реальных преимуществах (например, наличие ярких фактов увеличения поступлений от недвижимости в городские бюджеты и прочее). Одновременно с этим имеет место "перевернутость восприятия", когда негативные примеры организации системы градорегулирования выдаются за положительные. В результате чего многие города начинают следовать ложным примерам, еще более усугубляя ситуацию на местах.
- Недостаточность методических материалов по вопросам разработки основанных на градостроительном зонировании местных нормативных правовых актов - Правил землепользования и застройки.
- Отсутствие достаточного количества консультантов и специалистов, способных организовать массовый процесс разработки и внедрения правил застройки в многочисленных городах России. Катастрофическое уменьшение количества специалистов градостроительного профиля (особенно молодых), значительная часть которых "уходят из профессии" по причине невозможности обеспечить планировочной деятельностью приемлемый уровень существования. Отсутствие соответствующих курсов повышения квалификации состоявшихся специалистов и обучения студентов.
2.4.Затраты на подготовку правил землепользования и застройки
Практика показывает, что средний объем финансирования работ привлекаемых внешних экспертов для подготовки проекта правил землепользования и застройки составляет от 1,5 до 2 млн. руб. (при наличии официально утвержденного генерального плана, который является основой для разработки нормативного правового акта) и зависит от масштаба города, совершенства нормативной и документальной базы.
Продолжительность работ по подготовке и согласованию проекта правил составляет в среднем 12 - 15 месяцев. Продолжительность процесса утверждения правил каждый раз зависит от конкретных обстоятельств.
Трудовые затраты на реализацию проекта отражены составом комиссии по подготовке правил землепользования и застройки, ориентировочно это 15 - 20 человек и составом рабочей группы, в состав которой входят: местный временный творческий коллектив и привлекаемые внешние эксперты, что составляет ориентировочно от 20 до 40 человек.
2.5.Основание для разработки и введения правил землепользования и застройки
- Основанием для разработки правил землепользования и застройки (ПЗЗ) является вступление в действие нового Градостроительного кодекса Российской Федерации, определившего ПЗЗ в качестве одного из четырех видов градостроительной деятельности (градостроительного зонирования), осуществляемой на территориях ее муниципальных образований.
- В соответствии с частью 3-й статьи 51 указанного Кодекса с 1 января 2010 г. не допускается выдача разрешений на строительство при отсутствии у муниципальных образований правил землепользования и застройки (кроме случаев, оговоренных статьей).
2.6.Цели разработки и введения правил
землепользования и застройки
1.Правила землепользования и застройки муниципальных образований, являясь одним из видов градостроительной деятельности (градостроительное зонирование), направлены на достижение общей цели градостроительной деятельности - формирование условий для устойчивого, экономически продуктивного, социально-комфортного и экологически безопасного развития территорий.
2.Конкретной целью разработки и введения ПЗЗ является создание нормативного правового документа, законодательно регулирующего отношения участников (субъектов) градостроительной деятельности в использовании земельных участков, строительстве, капитальном ремонте и реконструкции объектов капитального строительства.
3.Правила землепользования и застройки в качестве регламентированного Градостроительным кодексом звена градостроительной деятельности связывают между собой два ее вида - территориальное планирование и планировку территорий, обеспечивая необходимую последовательность и преемственность градостроительного процесса (проектирования, градорегулирования, контроля).
4.Утвержденные правительственным органом местного самоуправления правила землепользования и застройки являются легитимной градостроительной и юридической основой для:
- реализации решений принятых документов территориального планирования (схем территориального планирования Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, генеральных планов городских округов, поселений);
- осуществления последующих видов градостроительной деятельности - планировки (и межевания) территорий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, капитального ремонта и реконструкции объектов капитального строительства.
5.Важной целью разработки и введения правил землепользования и застройки, предусмотренной процедурой их согласования и утверждения, является достижение широкой гласности всех решений по установлению градостроительных ограничений на использование земельных участков и физические параметры объектов капитального строительства, что обеспечивает объективные условия для:
- соблюдения прав и законных интересов всех участников (субъектов) градостроительной деятельности;
- осуществления всестороннего контроля за соответствием использования земельных участков и физических параметров объектов капитального строительства разрешенным видам и параметрам.
6.Разработка и введение правил землепользования и застройки создает реальные условия для привлечения в муниципальные образования инвестиций путем предоставления инвесторам возможности выбора наиболее эффективных видов разрешенного использования земельных участков и их местоположение в структуре территории.
2.7.Правовой статус и сфера применения
правил землепользования и застройки
1.Правила землепользования и застройки, после их утверждения представительным органом местного самоуправления, становятся нормативным правовым актом.
2.Положения ПЗЗ обязательны для всех участников (субъектов) градостроительной деятельности, осуществляющих планирование развития территорий муниципальных образований, контроль за соответствием использования земельных участков и физических параметров объектов капитального строительства разрешенным видам и параметрам, застройщиков и подрядчиков.
3.Правилами землепользования и застройки регулируются:
- виды использования земельных участков и объектов капитального строительства;
- границы новых или изменения границ существующих земельных участков;
- предельные физические параметры объектов капитального строительства.
4.Правила землепользования и застройки не распространяются на:
- капитальный ремонт (реконструкцию) объектов капитального строительства, не требующих изменения их физических параметров;
- реставрацию объектов капитального строительства и их текущий ремонт;
- внутреннюю перепланировку и отдельные работы;
- замену инженерного и технологического оборудования.
Глава II.Состав и содержание правил землепользования и застройки городских округов и поселений Республики Башкортостан
В соответствии со ст. 30 гл. 4 Градостроительного кодекса Российской Федерации правила землепользования и застройки должны состоять из трех основных разделов:
1) порядок применения и внесения изменений в правила землепользования и застройки,
2) карты градостроительного зонирования,
3) градостроительные регламенты.
3.Порядок применения и внесения изменений в правила землепользования и застройки городских округов и поселений Республики Башкортостан
1.Порядок применения и внесения изменений в правила землепользования и застройки должен включать в себя пять положений:
1) Положение о регулировании землепользования и застройки органами местного самоуправления городских округов и поселений;
2) Положение об изменении видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства физическими и юридическими лицами;
3) Положение о подготовке документации по планировке территории органами местного самоуправления городских округов и поселений;
4) Положение о проведении публичных слушаний по вопросам землепользования и застройки городских округов и поселений;
5) Положение о внесении изменений в правила землепользования и застройки городских округов и поселений.
3.1.Положения о регулировании землепользования и застройки органами местного самоуправления городских округов и поселений
Указанное положение определяет полномочия и компетенцию органов местного самоуправления городских округов и поселений Республики Башкортостан в данном виде градостроительной деятельности.
Глава местной администрации
1.Принимает решение о подготовке проекта правил землепользования и застройки городского округа (поселения).
2.Принимает решение о создании Комиссии по землепользованию и застройке и утверждает ее состав и порядок деятельности.
3.Устанавливает порядок, сроки разработки и согласования ПЗЗ.
4.Устанавливает порядок направления в комиссию по землепользованию и застройке предложений заинтересованных лиц.
5.Обеспечивает опубликование указанных выше решений в порядке, установленном для официального опубликования муниципальных правовых актов.
6.Принимает решение о проведении публичных слушаний по разработанному проекту ПЗЗ и проектом внесения в них изменений и дополнений.
7.Принимает решение о направлении согласованного проекта ПЗЗ и проектов внесения в них изменений и дополнений в представительный орган местного самоуправления на утверждение или отклоняет их и направляет на доработку.
8.Принимает решение о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства или об отказе в предоставлении такого разрешения с указанием его причин.
9.Принимает решение о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства или об отказе в предоставлении такого разрешения с указанием его причин.
10.Принимает решение о подготовке документации по планировке территории городского округа (поселения).
11.Утверждает согласованные проекты планировки, проекты межевания и градостроительные планы земельных участков городского округа (поселения).
12.Принимает решения о возможности размещения объектов строительства, необходимых для нужд городского округа (поселения).
13.Осуществляет иные полномочия в сфере регулирования землепользования и застройки в соответствии с законодательством Российской Федерации, Республики Башкортостан и нормативными правовыми актами городского округа (поселения).
Администрация городского округа (поселения)
1.Администрация городского округа (поселения) в лице уполномоченного им местного органа архитектуры и градостроительства осуществляет функции заказчика по подготовке проекта ПЗЗ.
2.Осуществляет в пределах своей компетенции проверку разработанного ПЗЗ на соответствие их положений требованиям технических регламентов, генеральному плану городского округа (поселения), схемам территориального планирования муниципального образования.
3.Совместно с проектной организацией, разработавшей проект ПЗЗ, проводит его согласование с органами государственного надзора и инженерными службами муниципального образования.
4.Выступает с предложениями о направлении согласованного проекта ПЗЗ и проектов внесения в него изменений главе местной администрации городского округа (поселения) для принятия решения о проведении публичных слушаний.
5.Осуществляет функции заказчика по подготовке документации по планировке территории в случаях, когда заказчиком указанной документации является администрация городского округа (поселения).
6.Предоставляет Комиссии по землепользованию и застройке информацию и заключения по вопросам, входящим в компетенцию органов архитектуры и градостроительства.
7.Осуществляет в части своей компетенции проверку документации по планировке территории городского округа (поселения) на ее соответствие требованиям документов территориального планирования муниципального образования (генерального плана городского округа (поселения)), требованиям технических регламентов и положением ПЗЗ.
8.Направляет подготовленную документацию по планировке территории главе администрации на утверждение или отклоняет ее и возвращает на доработку.
9.Подготавливает в соответствии с техническим заданием на разработку проекта ПЗЗ и проекта планировки территории городского округа (поселения) необходимые для проектирования исходные данные и передает их проектной организации, осуществляющей разработку указанных проектов.
10.На основании заявлений физических или юридических лиц осуществляет подготовку градостроительных планов земельных участков.
11.Предоставляет заинтересованным лицам (заявителям) информацию по вопросам землепользования и застройки в пределах своей компетенции.
12.Осуществляет иные полномочия в сфере регулирования землепользования и застройки в соответствии с законодательством Российской Федерации, Республики Башкортостан и нормативными правовыми актами городского округа (поселения).
13.Полномочия иных органов местного самоуправления в вопросах землепользования и застройки городского округа (поселения) устанавливаются законодательством Российской Федерации, Республики Башкортостан и нормативными правовыми актами муниципальных образований.
Комиссия по землепользованию и застройке
1.Комиссия по землепользованию и застройке является коллегиальным совещательным (консультационным) органом при главе администрации городского округа (поселения), создаваемым по его решению.
2.В состав Комиссии по землепользованию и застройке могут входить представители различных слоев населения: общественности, бизнеса, культуры, представители органов местного самоуправления, специалисты городского хозяйства и др.
3.Председателем Комиссии по землепользованию и застройке с целью повышения ее статуса и эффективности работы, как правило, назначается заместитель главы администрации городского округа (поселения) по капитальному строительству, заместителем председателя указанной Комиссии - начальник отдела местного органа архитектуры и градостроительства.
4.Комиссия по землепользованию и застройке городского округа (поселения) осуществляет свою деятельность в соответствии с законодательством Российской Федерации, Республики Башкортостан и Положением о Комиссии, утверждаемым главой администрации.
5.В рамках своих полномочий Комиссия по землепользованию и застройке выполняет следующие функции:
- организует подготовку проекта ПЗЗ;
- рассматривает предложения заинтересованных лиц по подготовке проекта ПЗЗ;
- рассматривает разработанный проект ПЗЗ;
- при необходимости направляет его на экспертизу в соответствующие инстанции;
- предоставляет рассмотренный проект ПЗЗ органу местного самоуправления городского округа (поселения);
- проводит общественные слушания в порядке, устанавливаемом нормативным правовым актом предварительным органом местного самоуправления;
- информирует о дате и месте проведения заседаний Комиссии по землепользованию и застройке и обеспечивает участие в ней населения городского округа (поселения) и заинтересованных лиц;
- по результатам публичных слушаний обеспечивает внесение необходимых изменений в проект ПЗЗ;
- предоставляет подготовленный проект ПЗЗ главе администрации городского округа (поселения);
- рассматривает предложение о внесении изменений и дополнений в утвержденные правила землепользования и застройки;
- подготавливает заключение о возможности внесения изменений и дополнений в утвержденные ПЗЗ для принятия их главой администрации и органом местного самоуправления.
3.2.Положение об изменении видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства физическими и юридическими лицами
1.Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения технических параметров.
2.Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства их правообладателями, физическими и юридическими лицами, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласований. Исключение составляют случаи, когда правообладателями являются органы государственной власти местного самоуправления, государственные и муниципальные учреждения и предприятия.
3.Решения об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на землях, на которые действия градостроительных регламентов не распространяются или для которых они устанавливаются, на другой вид принимаются в соответствии с федеральными законами.
4.Предоставление разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства осуществляется физическим или юридическим лицом путем направления соответствующего заявления в Комиссию по землепользованию и застройке.
5.Вопрос о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования подлежит обсуждению на публичных слушаниях. Порядок их организации определяется нормативными правовыми актами представительного органа местного самоуправления.
6.Расходы, связанные с организацией и проведением публичных слушаний, несет заинтересованное физическое или юридическое лицо.
7.На основании рекомендаций Комиссии по землепользованию и застройке по результатам проведения публичных слушаний глава местной администрации принимает решение о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования или об отказе от такого разрешения.
8.В случае если условно разрешенный вид использования земельного участия или объекта капитального строительства включен в градостроительный регламент в установленном порядке, по инициативе заинтересованного физического или юридического лица, решение о предоставлении ему разрешения на условно разрешенный вид принимается без проведения публичных слушаний.
9.Физическое или юридическое лицо вправе оспорить в судебном порядке решение главы местной администрации о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования или об отказе в его предоставлении.
3.3.Положение о подготовке документации по планировке территории органами местного самоуправления
1.Планировка территории является следующим после градостроительного зонирования видом градостроительной деятельности. Подготовка документации по планировке территории осуществляется с целью конкретизации градостроительных решений по развитию территорий, принятых на предыдущих стадиях градостроительной деятельности.
2.Документация по планировке территории в соответствии с гл. 5 Градостроительного кодекса Российской Федерации состоит из:
- проектов планировки территории;
- проектов межевания территории;
- градостроительных планов земельных участков.
3.Проекты планировки территории разрабатываются в целях выделения элементов ее планировочной структуры (кварталов, микрорайонов, блоков, панелей, иных элементов) и установления параметров их планируемого развития.
4.В проекте планировки территории устанавливаются красные линии элементов ее планировочной структуры и линейных объектов, границы зон планируемого размещения объектов капитального строительства, территорий общего пользования, границы действия публичных сервитутов и даются характеристики планируемого развития территории и систем социального, транспортного обслуживания и инженерно-технического обеспечения.
5.Проекты межевания территорий разрабатываются применительно к застроенным и подлежащим застройке земельным участкам, расположенным границах элементов планировочной структуры, сформированных проектами планировки территории.
6.Проекты межевания разрабатываются в целях установления границ застроенных и незастроенных участков.
7.Проекты межевания территории, подлежащей застройке, разрабатываются для установления границ земельных участков, предназначаемых для предоставления физическим и юридическим лицам для строительства, а также границ земельных участков, предназначаемых для размещения объектов федерального, регионального и местного значения.
8.Градостроительные планы земельных участков выполняются применительно к застроенным и предназначенным для строительства и реконструкции объектов капитального строительства земельным участкам.
9.Подготовка градостроительных планов земельных участков может осуществляться в составе проектов межевания территорий или в виде отдельного документа, форма и содержание которого устанавливается Правительством Российской Федерации.
10.Утвержденный главой администрации городского округа (поселения) градостроительный план земельного участка является одним из документов, необходимых для осуществления архитектурно-строительного проектирования, получения разрешения на строительство, на ввод в эксплуатацию после завершения строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства.
11.Положения проекта планировки территорий городского округа (поселения) о характеристиках их планируемого развития в части систем социального, транспортного обслуживания и инженерно-технического обеспечения могут являться основанием для принятия решений по резервированию земельных участков для муниципальных нужд.
12.Проекты планировки и проекты межевания территорий могут содержать предложения по изменению положений утвержденных правил землепользования и застройки городских округов (поселений) в части границ территориальных зон (подзон) и их градостроительных регламентов. В этом случае проекты планировки и проекты межевания должны включать соответствующие обоснования внесения изменений в утвержденные ПЗЗ. Указанные положения вступают в силу после проведения необходимых согласований, утверждения главой администрации городского округа (поселения) и внесения изменений в действующие ПЗЗ.
13.Решение о подготовке документации по планировке территории городского округа (поселения) принимается органом местного самоуправления по его инициативе или на основании предложений физических и юридических лиц.
14.В случае, если на основании документов территориального планирования Российской Федерации или Республики Башкортостан на территории городского округа (поселения) предусмотрено размещение объектов капитального строительства соответственно федерального или муниципального значения, решение о подготовке документации по планировке принимается уполномоченным федеральным органом или органом исполнительной власти Республики Башкортостан.
15.Порядок подготовки документации по планировке территории городских округов (поселений), осуществляемой на основании решений уполномоченных органов исполнительной власти Российской Федерации и Республики Башкортостан, регламентирован ст. 45 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
16.Органы местного самоуправления обеспечивают подготовку документации по планировке территории на основании генерального плана городского округа (поселения) и правил землепользования и застройки.
17.Не допускается осуществлять подготовку документации по планировке территории при отсутствии документов территориального планирования, за исключением случаев подготовки проектов межевания застроенных территорий и градостроительных планов земельных участков, испрашиваемых физическими или юридическими лицами.
18.Решение администрации городского округа (поселения) подлежит опубликованию в порядке, установленном для официального опубликования нормативных правовых актов органов местного самоуправления, иной официальной информации в течение трех дней со дня принятия такого решения и может размещаться на официальном сайте администрации в сети Интернет.
19.В течение одного месяца со дня опубликования решения о подготовке документации по планировке территории юридические и физические лица вправе представить в орган местного самоуправления городского округа (поселения) свои предложения о порядке, сроках подготовки и содержанию документов по планировке территории.
20.Заказчиками проектов планировки и проектов межевания территорий городского округа (поселения) могут выступать уполномоченные органы местного самоуправления, подведомственные им службы и организации в части территорий, находящихся в ведении городского округа (поселения).
21.Физические и юридические лица могут выступать заказчиками документации по планировке территории в части элементов планировочной структуры территории, в составе которых находятся земельные участки, в формировании и (или) приобретении прав на которые они заинтересованы.
22.В случае, если разработка документации по планировке территории городского округа (поселения) осуществляется по заказу местного органа самоуправления или подведомственных ему служб и организаций, ее финансирование производится из бюджета городского округа (поселения).
23.Проекты планировки и проекты межевания территории разрабатываются в соответствии с заданием на проектирование (техническим заданием), подготовленным заказчиком и согласованным местным органом архитектуры и градостроительства.
24.Подготовка документации по планировке территории осуществляется на основании документов территориального планирования, правил землепользования и застройки в соответствии с требованиями технических и градостроительных регламентов с учетом границ территорий объектов культурного наследия (памятников истории и культуры), границ территорий вновь выявленных объектов культурного наследия, границы зон с особыми условиями использования территории.
25.Подготовка документации по планировке территории городского округа (поселения) осуществляется на основании заключенного договора (контракта) на ее выполнение в соответствии с федеральным законодательством. Заказчик разработки проектов планировки и проектов межевания обеспечивает подготовку исходных данных для проектирования. Ответственность за достоверность исходных данных несут организации, предоставившие такие данные. Заказчик может заказать разработчику проектной документации сбор исходных данных, финансирование которого определяется договором (контрактом).
26.Местный орган архитектуры и градостроительства городского округа (поселения) в течение 30 дней осуществляет проверку разработанной документации по планировке территории на соответствие ее требованиям, указанным в п. 24) настоящей главы, и совместно с разработчиком проводит согласование в инстанциях, определенных заданием на проектирование (техническим заданием).
27.По результатам проверки и согласований местный орган архитектуры и градостроительства городского округа (поселения) в течение 7 дней принимает решение о направлении подготовленной документации на публичные слушания или отклоняет ее и направляет на доработку.
28.Публичные слушания по проектам планировки и проектам межевания, а также изменениям, предложенным к внесению в утвержденные проекты, проводятся в порядке, установленном действующим федеральным законодательством и Положением о проведении публичных слушаний, утвержденным представительным органом местного самоуправления.
29.После проведения публичных слушаний в 30-дневный срок местный орган архитектуры и градостроительства с учетом результатов публичных слушаний направляет подготовленную документацию по планировке территории главе администрации для утверждения. Обязательными документами, прилагаемыми к документации по планировке территории, являются заключение о результатах и протоколы публичных слушаний.
30.Глава администрации городского округа (поселения) с учетом результатов публичных слушаний принимает решение об утверждении представленной документации или направлении ее на доработку.
31.Утвержденные проекты планировки и проекты межевания территории подлежат опубликованию в порядке, установленном для официального опубликования правовых актов городского округа (поселения), иной официальной информации, в течение 7 дней со дня утверждения.
32.В случае, если физическое или юридическое лицо обращается в администрацию городского округа (поселения) с заявлением о выдаче ему градостроительного паспорта сформированного земельного участка, расположенного в границах территории, на которой действуют ПЗЗ, проведение процедур, предусмотренных предыдущими пунктами настоящей главы.
33.Местный орган архитектуры и градостроительства администрации городского округа (поселения) в течение 30 дней после поступления указанного заявления осуществляет подготовку градостроительного плана земельного участка и направляет его на утверждение в администрацию. Утвержденный градостроительный план земельного участка в двух экземплярах предоставляется заявителю безвозмездно.
34.С целью формирования в городских округах (поселениях) информационной системы обеспечения градостроительной деятельности, предусмотренной гл. 7 Градостроительного кодекса Российской Федерации, один экземпляр утвержденной документации по планировке территории на бумажном и электронном носителях подлежит передаче заказчиком в архив местного органа архитектуры и строительства на безвозмездной основе.
35.Органы местного самоуправления городского округа (поселения), физические и юридические лица вправе оспорить в судебном порядке утвержденную документацию по планировке территории.
36.Порядок деятельности администрации городского округа (поселения) по подготовке, согласованию и утверждению документации по планировке территории регулируется действующим Градостроительным кодексом, соответствующими положениями, утверждаемыми представительным органом местного управления, а до их утверждения - временными положениями.
37.Развитие застроенных территорий осуществляется в границах элемента планировочной структуры (квартала, микрорайона) или его части (частей), в границах смежных элементов планировочной структуры или их частей.
38.Решение о развитии застроенной территории принимается органом местного самоуправления по инициативе органа государственной власти субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления, физических или юридических лиц при наличии градостроительного регламента, а также местных нормативов градостроительного проектирования (при их отсутствии - утвержденных органом местного самоуправления расчетных показателей обеспечения такой территории объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры).
39.Решение о развитии застроенной территории может быть принято, если на такой территории расположены:
- многоквартирные дома, признанные в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийными и подлежащими сносу;
- многоквартирные дома, снос, реконструкция которых планируются на основании муниципальных адресных программ, утвержденных представительным органом местного самоуправления.
40.На застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, могут быть расположены иные объекты капитального строительства, вид разрешенного использования и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту.
41.На застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, не могут быть расположены иные объекты капитального строительства, за исключением указанных в частях 3 и 4 настоящей статьи.
42.В решении о развитии застроенной территории должны быть определены ее местоположение и площадь, перечень адресов зданий, строений, сооружений, подлежащих сносу, реконструкции.
43.Развитие застроенных территорий осуществляется на основании договора о развитии застроенной территории в соответствии со статьей 46.2 настоящего кодекса.
44.Предоставление для строительства в границах территории, в отношении которой принято решение о развитии, земельных участков, которые находятся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена и которые не предоставлены в пользование и во владение гражданам и юридическим лицам, осуществляется лицу, с которым органом местного самоуправления заключен договор о развитии застроенной территории, без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством.
3.4.Положение о проведении публичных слушаний по вопросам землепользования и застройки
1.В целях соблюдения прав человека на благоприятные условия жизнедеятельности, прав и законных интересов правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства публичные слушания по вопросам землепользования и застройки с участием жителей городских округов (поселений) проводятся обязательно.
2.Из числа населения в публичных слушаниях могут участвовать представители общественности, бизнеса, культуры, исполнительных и законодательных органов власти, а также отдельные граждане.
3.Публичные слушания по вопросам землепользования и застройки проводятся Комиссией по землепользованию и застройке в порядке, определенном нормативными правовыми актами представительного органа местного самоуправления.
4.Решение о проведении публичных слушаний по вопросам землепользования и застройки принимается главой местной администрации.
5.В целях доведения до населения информации о содержании правил землепользования и застройки Комиссия по землепользованию и застройке проводит оповещение заинтересованных лиц и жителей городского округа (поселения) о времени и месте проведения публичных слушаний; в обязательном порядке организует выставки, экспозиции демонстрационных материалов, выступления разработчиков ПЗЗ, представителей органов местного самоуправления и согласовывающих инстанций, специалистов на собрании жителей.
6.Участники публичных слушаний вправе высказать свои предложения и замечания непосредственно во время их проведения, а также представить указанные предложения и замечания в Комиссию по землепользованию и застройке в письменном виде.
7.Заключение о результатах публичных слушаний подлежит опубликованию в порядке, установленном для официального опубликования правовых актов и иной официальной информации, и может размещаться на официальном сайте поселения или городского округа.
8.Срок проведения публичных слушаний с момента оповещения заинтересованных лиц и жителей городского округа (поселения) о времени и месте их проведения до дня опубликования об их результатах должен составлять не менее двух и не более четырех месяцев со дня оповещения.
3.5.Положение о внесении изменений в правила землепользования и застройки
1.Основаниями для внесения изменений в утверждаемые ПЗЗ являются:
- несоответствия ПЗЗ генеральному плану городского округа (поселения), схеме территориального планирования муниципального образования, возникшие в результате внесения в них изменений;
- поступление предложений об изменении границ территориальных зон или градостроительных регламентов.
2.Предложения о внесении изменений в ПЗЗ направляются в Комиссию по землепользованию и застройке:
- федеральными органами исполнительной власти в случаях, если они могут воспрепятствовать функционированию или размещению объектов капитального строительства федерального значения;
- органами исполнительной власти Республики Башкортостан в случаях, если они могут воспрепятствовать функционированию или размещению объектов капитального строительства регионального значения;
- органами местного самоуправления в случаях, если они могут воспрепятствовать функционированию (или) размещению объектов капитального строительства местного значения, или в случаях необходимости совершенствования порядка регулирования землепользования и застройки на территориях городского округа (поселения);
- физическими и юридическими лицами в инициативном порядке либо в случаях, если в результате применения ПЗЗ земельные участки и объекты капитального строительства используются неэффективно, причиняется вред их правообладателям, снижается стоимость земельных участков, не реализуются права и законные интересы граждан и их объединений.
3.Комиссия по землепользованию и застройке в течение тридцати дней со дня поступления предложения о внесении изменения в ПЗЗ осуществляет подготовку заключения, в котором содержатся рекомендации о внесении изменений в ПЗЗ в соответствии с поступившим предложением или о его отклонении, с указанием причин отклонения и направляет это заключение главе местной администрации.
4.Глава местной администрации с учетом рекомендаций, содержащихся в заключении Комиссии, в течение тридцати дней принимает решение о подготовке проекта о внесении изменений в действующие ПЗЗ или об отклонении предложения о внесении в них изменений с указанием причин отклонения и направляет копию такого решения заявителям.
3.6.Положения о регулировании иных вопросов землепользования и застройки
Данное положение включает в себя вопросы:
- резервирования земельных участков, необходимых для муниципальных нужд,
- изъятие земельных участков для государственных и муниципальных нужд,
- установление публичных и частных сервитутов,
- резервирование земельных участков.
3.6.1.Резервирование земельных участков
1.Резервирование земельных участков для государственных и муниципальных нужд осуществляется посредством принятия представительным органом муниципального образования соответствующего решения.
2.Резервирование земельных участков для государственных и муниципальных нужд проводится в следующих целях:
- строительства новых или расширения существующих объектов транспортной инфраструктуры (улиц, дорог, проездов, площадей, стоянок, парков общественного транспорта, терминалов);
- строительства новых или расширения существующих головных сооружений и коммуникаций инженерной инфраструктуры (электроснабжения, теплоснабжения, газоснабжения, водоснабжения, канализации, связи, складирования и переработки отходов и др.);
- строительства новых или расширения существующих объектов социальной инфраструктуры (детских дошкольных и школьных учреждений, учреждений здравоохранения, социальных учреждений);
- формирования новых или расширения существующих зеленых насаждений общего пользования (парков, садов, скверов, бульваров);
- строительства новых или расширения существующих объектов безопасности (пожарной охраны, милиции, гражданской обороны и ЧС);
- строительства новых или расширения существующих объектов для размещения органов местного самоуправления.
3.Резервирование земельных участков для государственных и муниципальных нужд осуществляется независимо от видов использования земельных участков.
4.Резервирование земельных участков для муниципальных нужд допускается при условии, если они не зарезервированы для федеральных нужд.
5.Резервирование земельных участков для государственных нужд осуществляется органами государственной власти.
6.Резервирование земельных участков для муниципальных нужд осуществляется на основании решения представительного органа муниципального образования.
7.В решении о резервировании устанавливается перечень резервируемых земельных участков, описание их границ и цели резервирования.
8.В случае, если в документации, содержащей положения о размещении объектов, необходимых для государственных или муниципальных нужд (например, генеральном плане поселения или городского округа) отсутствует точное описание границ соответствующих земельных участков, то в решении о резервировании указывается, что их границы установлены в предварительном порядке и подлежат уточнению в документации по планировке территории).
9.Решение о резервировании земельных участков для государственных и муниципальных нужд может приниматься одновременно с решением об утверждении документации, в составе которой определена необходимость такого резервирования.
10.Сведения о зарезервированных для государственных и муниципальных нужд земельных участках учитываются в государственных градостроительном и земельном кадастрах муниципального образования. Для учета сведений о зарезервированных земельных участках в составе государственного земельного кадастра должен быть сформирован и поддерживаться в актуальном состоянии свободный план зарезервированных земельных участков.
11.Решение о резервировании подлежит отмене в случае реализации муниципальных нужд, для обеспечения которых было принято такое решение, а также в случае изменения или отмены документации, на основании которой было принято решение о резервировании.
12.Решение о резервировании земельных участков для государственных и муниципальных нужд, равно как и его отмена, подлежит опубликованию в порядке, установленном для официального опубликования муниципальных правовых актов, иной официальной информации, и может размещаться на официальном сайте муниципального образования в сети Интернет.
3.6.2.Изъятие земельных участков
В необходимых случаях использования земельных участков для государственных или муниципальных нужд может осуществляться путем их изъятия, в том числе выкупа, у собственника в порядке, предусмотренном ст. 49 и 55 Земельного кодекса Российской Федерации.
3.6.3.Публичные и частные сервитуты
1.Публичные сервитуты, как правило, ограниченного пользования чужим земельным участком, устанавливаются законом или иным нормативным актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, изъятия земельного участка.
2.Публичный сервитут может устанавливаться в целях обеспечения:
- прохода или проезда через земельный участок;
- строительства, эксплуатации и ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры;
- размещения на земельном участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним;
- проведения дренажных работ на земельном участке;
- забора воды и водопоя;
- прогона скота через земельный участок;
- сенокоса или пастьбы скота на земельных участков в сроки, продолжительность которых соответствует местным условиям, обычаям, за исключением таких земельных участков в пределах земель лесного фонда;
- использования земельного участка в целях охоты, ловли рыбы в расположенном на его территории водном объекте, сбора дикорастущих растений в установленные сроки и в установленном порядке;
- временного пользования земельным участком для проведения изыскательских, исследовательских и других работ;
- свободного доступа к прибрежной полосе водоема.
3.Сервитут может быть срочным или постоянным.
4.Реализация сервитута должна быть наименее обременительной для земельного участка, в отношении которого он установлен.
5.В случае, если установление публичного сервитута приводит к невозможности использования земельного участка, его собственник, землепользователь или землевладелец вправе требовать изъятия, в том числе путем выкупа у него данного земельного участка с возмещением органом государственной власти или органом местного самоуправления, установившими публичный сервитут, убытков и предоставления равноценного земельного участка с возмещением убытков.
6.В случаях, если установление публичного сервитута приводит к существенным затруднениям в использовании земельного участка, его правообладатель вправе требовать от органа государственной власти или органа местного самоуправления соразмерную оплату.
7.Лица, права и законные интересы которых затрагиваются установлением публичного сервитута, могут осуществлять защиту своих прав в судебном порядке.
8.Частные сервитуты устанавливаются в соответствии с гражданским законодательством.
9.Правообладатель земельного участка, обремененного частным сервитутом вправе требовать соразмерную оплату от лиц, в интересах которых установлен частный сервитут, если иное не предусмотрено федеральными законами.
10.Сервитуты подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (ст. 27).
4.Карты градостроительного зонирования
4.1.Карта градостроительного зонирования
1.Карта градостроительного зонирования - картографический материал правил землепользования и застройки, устанавливающий на плане территории ее деление на территориальные зоны - зоны действия градостроительных регламентов и их кодовые обозначения.
2.Карта градостроительного зонирования составляется на основе функционального зонирования, принятого в документах территориального планирования (генеральном плане) поселения или городского округа с учетом фактического использования территории в настоящее время и сроков реализации планов их развития и преобразования, определенных документами территориального планирования.
3.Границы территориальных зон должны отвечать обязательному требованию принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне. Формирование одного земельного участка из нескольких, расположенных в различных территориальных зонах, не допускается.
4.На карте градостроительного зонирования в обязательном порядке указываются границы зон с особыми условиями использования территории и границы территорий объектов культурного наследия. Границы указанных зон могут отображаться на отдельных картах.
5.На карте градостроительного зонирования могут быть отражены дополнительные сведения о существующих земельных участках и объектах капитального строительства, резервируемых для общественных целей, и иные сведения.
6.В качестве обязательных элементов на карте градостроительного зонирования должны присутствовать гидрографическая и улично-дорожная сеть.
7.Карта градостроительного зонирования выполняется на бумажном и электронном носителях.
8.При использовании бумажного носителя карта выполняется на разгруженной картографической (топографической) основе в масштабе основного чертежа генерального плана поселения или городского округа.
9.При использовании компьютерных технологий карта градостроительного зонирования представляется на электронных картах с разрешающей способностью и нагрузкой, соответствующими картографической (топографической) основе основного чертежа генерального плана.
4.2.Границы территориальных зон
1.При подготовке правил землепользования и застройки границы территориальных зон устанавливаются с учетом:
- возможности сочетания в пределах одной территориальной зоны различных видов существующего и планируемого использования земельных участков;
- функциональных зон и параметров их планируемого развития, определенных генеральным планом поселения или городского округа, схемой территориального планирования муниципального образования;
- территориальных зон, определенных Градостроительным кодексом Российской Федерации;
- сложившейся планировочной структуры территории и существующего землепользования;
- планируемых изменений границ земель различных категорий в соответствии с документами территориального планирования и планировки территории;
- предотвращения возможности причинения вреда объектам капитального строительства, расположенным на смежных участках.
2.Границы территориальных зон могут устанавливаться по:
- линиям магистралей, улиц, проездов, линиям, разделяющим транспортные потоки противоположных направлений;
- красным линиям;
- границам земельных участков;
- границам населенных пунктов в пределах муниципальных образований;
- естественным границам природных объектов;
- иным границам.
3.Границы зон с особыми условиями использования территорий, границы объектов культурного наследия, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации, могут не совпадать с границами территориальных зон.
4.3.Виды территориальных зон
1.Виды территориальных зон в карте градостроительного зонирования устанавливаются на основании статьи 35 Градостроительного кодекса Российской Федерации с учетом специфики градостроительных условий территории поселения или городского округа.
2.В результате градостроительного зонирования могут устанавливаться жилые, общественно-деловые, производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктуры, зоны сельскохозяйственного использования, зоны рекреационного назначения, зоны особо охраняемых природных территорий, зоны специального назначения, зоны размещения военных объектов и иные зоны.
3.Примерный перечень территориальных зон, рекомендуемый для использования на карте градостроительного зонирования.